Por Canuto  

Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos retrocedieron 5,5% en octubre y tocaron su nivel más bajo desde agosto de 2010. La caída coincidió con hipotecas por encima del 7%, precios elevados, una menor participación de compradores primerizos y un inventario en aumento.
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  • Las ventas bajaron a una tasa anual ajustada de 3,75 millones de unidades, por debajo de los 3,85 millones que anticipaban los economistas consultados por Reuters.
  • La hipoteca fija a 30 años promedió 7,18% la semana previa al reporte, mientras el precio medio de una vivienda alcanzó USD $421.900.
  • El inventario creció a 1,590 millones de viviendas y la oferta llegó a 5,1 meses, su mayor nivel desde noviembre de 2015.

Las ventas de viviendas en EE. UU. caen a su nivel más bajo en más de 16 años

Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos retrocedieron en octubre hasta su menor nivel en más de 16 años. La Asociación Nacional de Realtors (NAR) informó que las operaciones cayeron 5,5% frente al mes anterior, hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,75 millones de unidades.

El dato quedó por debajo de los 3,85 millones que esperaban los economistas consultados por Reuters y representó un descenso interanual de 8,8%. El nivel no se observaba desde agosto de 2010, cuando las ventas disminuían tras el fin de un crédito fiscal destinado a compradores de viviendas, según el reporte difundido el jueves 12 de noviembre.

Hipotecas costosas y menos operaciones

La cifra de octubre coincide con un mercado en el que el financiamiento hipotecario se encareció y los precios se mantuvieron elevados. La tasa fija hipotecaria a 30 años superó el 7% a finales de agosto y alcanzó 7,40% a mediados de septiembre, antes de ubicarse en un promedio de 7,18% la semana previa al reporte, frente a 7,24% en la semana anterior.

Freddie Mac indicó que las tasas hipotecarias habían aumentado 142 puntos básicos desde el comienzo de la guerra a finales de febrero. Ese incremento coincidió con el retroceso mensual de las ventas, aunque la información disponible no permite establecerlo como causa única de la caída. Además, los cierres de compraventas suelen producirse después de la firma del contrato.

Por ese desfase, las transacciones registradas en octubre probablemente reflejaron contratos firmados en agosto y septiembre, cuando las tasas hipotecarias ya habían subido con fuerza. La secuencia ofrece contexto para interpretar la estadística de cierres, pero no demuestra por sí sola qué factores explicaron el descenso de las operaciones.

Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, sostuvo que comprar una vivienda se ha vuelto difícil porque las tasas hipotecarias alcanzaron sus niveles más altos desde 2000, con la excepción de un solo mes de 2023. Su comentario señala el costo del crédito como un obstáculo para los compradores. En octubre, el precio medio de las propiedades también se mantuvo elevado.

Más viviendas disponibles, pero precios todavía altos

El inventario de viviendas existentes aumentó 1,3% en octubre, hasta 1,590 millones de unidades, y quedó 4,6% por encima del nivel registrado un año antes. Al ritmo de ventas del mes, esa oferta equivaldría a 5,1 meses de propiedades disponibles, una medida que compara el inventario con la velocidad a la que se concretan las operaciones.

La oferta estimada subió desde 4,7 meses en septiembre y 4,4 meses en octubre del año pasado, hasta alcanzar su mayor nivel desde noviembre de 2015. El aumento del inventario se produjo al mismo tiempo que las ventas se contraían: los datos muestran más disponibilidad en relación con el ritmo de compraventas, no un repunte de la demanda.

Pese a esa mayor oferta, el precio medio de las viviendas existentes avanzó 0,4% interanual y llegó a USD $421.900. Fue el precio medio más alto para cualquier mes de octubre, según el reporte, en contraste con la caída de las transacciones y las dificultades de acceso que Yun atribuyó a las tasas hipotecarias elevadas.

El tiempo promedio que una propiedad permaneció en el mercado también aumentó, aunque de forma moderada: pasó a 35 días, frente a 33 días en septiembre y 34 días un año antes. En conjunto, la combinación de más inventario, menos ventas y una permanencia algo mayor describe un enfriamiento de la actividad, mientras el precio medio mantiene una tendencia anual positiva.

Menos compradores primerizos y cambios en la composición

Los compradores primerizos representaron 29% de las ventas de octubre, por debajo del 31% de septiembre y del 32% observado un año atrás. La NAR señaló que se necesita una participación de 40% de este grupo para que exista un mercado inmobiliario sólido, por lo que la cifra del mes quedó por debajo de ese umbral.

La proporción de operaciones en efectivo subió a 29%, frente a 27% en septiembre, y se mantuvo sin cambios respecto de octubre del año pasado. Ese indicador describe la forma de pago de las transacciones, pero no modifica el dato general de contracción: el total de ventas descendió tanto en la comparación mensual como en la interanual.

Las ventas en dificultades, incluidas las ejecuciones hipotecarias, se mantuvieron estables en 2% del total. El reporte no atribuye a ese dato una causa específica ni plantea que haya impulsado el retroceso general de las compraventas.

Los inversores individuales y los compradores de segundas viviendas representaron 20% de las transacciones, sin cambios frente a septiembre, pero por encima del 16% de octubre del año anterior. La distribución regional mostró caídas en el Sur, el Medio Oeste y el Oeste, mientras que en el Noreste las ventas permanecieron sin variación.

Un mercado de menor actividad en octubre

La lectura conjunta de los indicadores muestra que octubre combinó un descenso pronunciado de las ventas con un inventario más amplio y precios que siguieron subiendo en términos interanuales. La tasa anual de 3,75 millones de unidades quedó por debajo de la previsión recogida por Reuters y marcó el nivel más bajo desde el periodo posterior al fin del incentivo fiscal de 2010.

La evolución de las tasas ayuda a situar ese retroceso, aunque el calendario de cierres obliga a considerar que las cifras de ventas reflejan contratos anteriores. Las hipotecas fijas a 30 años habían escalado hasta 7,40% a mediados de septiembre y aún promediaban 7,18% la semana previa al reporte, mientras el precio medio de las casas alcanzaba un máximo para octubre.

La disponibilidad de 1,590 millones de viviendas y una oferta equivalente a 5,1 meses aportan otra dimensión del ajuste: hay más propiedades en relación con el ritmo de ventas que en septiembre y que un año antes. Al mismo tiempo, la participación de compradores primerizos retrocedió a 29%, por debajo del 40% que la NAR considera necesario para un mercado sólido.

El informe no anticipa por sí solo cómo evolucionarán las ventas en los meses siguientes, pero registra las condiciones de octubre: menor actividad, crédito hipotecario costoso y precios que no cedieron. Para interpretar el próximo dato será importante observar si las tasas y el inventario cambian, así como si la proporción de compradores primerizos logra recuperarse desde su nivel actual.

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