Por Canuto  

El nuevo impuesto sobre segundas viviendas de lujo en Nueva York tiene en shock al mercado inmobiliario. Millonarios repensando compras, edificios icónicos con unidades estancadas, y un auge inesperado en alquileres y co-ops. La ciudad se pregunta si la medida recaudadora valdrá la pena.
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  • El impuesto pied-à-terre de Mamdani aplica a segundas viviendas mayores de USD $5.000.000 con tasas de 4% a 6,5% anual.
  • Edificios como 432 Park y 220 Central Park South ven caer las ventas; compradores cambian a co-ops y alquileres de alta gama.
  • Expertos advierten que la medida reduce transacciones y recaudación, mientras Ken Griffin amenaza con retirar su fortuna de NYC.

La nueva política fiscal de Nueva York, el llamado “impuesto sobre los pied-à-terre”, entró en vigor el 1 de julio y ya sacude el mercado inmobiliario de lujo. El impuesto grava las segundas viviendas valoradas en más de USD $5.000.000 con una tasa anual que arranca en 4% y escala hasta 6,5% en su fase inicial. La medida, impulsada por el alcalde Zohran Mamdani, busca generar ingresos para la ciudad, pero según reportes de el New York Post, ha provocado una reacción en cadena entre compradores, corredores y desarrolladores.

El impacto inmediato en el mercado de lujo

En apenas un mes, el mercado de alta gama en Manhattan entró en estado de shock. Corredores y firmas de bienes raíces reportan una desaceleración notable en las transacciones de condominios de lujo, especialmente en aquellas unidades que superan el umbral de USD $5.000.000. Según Pamela D’Arc, agente de Compass, muchos compradores están reestructurando sus búsquedas para mantenerse por debajo de esa cifra, mientras que otros simplemente pausan sus planes de compra.

D’Arc señaló que varios ejecutivos tecnológicos y personajes de Hollywood, que solían adquirir propiedades en la ciudad, ahora cambian sus precios objetivo para evitar el tributo. “Las personas están listando cosas a la venta que no usan mucho. Los compradores están a un lado”, dijo la agente. La incertidumbre generada por el impuesto también afecta a los nuevos desarrollos, que dependen de compradores foráneos para mover inventario.

Un ejemplo claro es el caso de una compradora de Madrid que estaba interesada en las Residencias Giorgio Armani en 760 Madison Avenue. Según Douglas Wagner, director de Servicios de Corretaje en BOND New York, la mujer abandonó su búsqueda en julio después de conocer el costo anual adicional que tendría que asumir. La unidad que le interesaba, la número 6B, tiene un precio de USD $8.900.000 y sumaría entre USD $40.000 y USD $50.000 en impuestos adicionales cada año, según las valoraciones de la ciudad. Esa unidad sigue sin venderse.

El impuesto también afecta a las torres más emblemáticas de la ciudad, como las de Billionaires Row. En 432 Park, un edificio conocido por albergar a celebridades y magnates, al menos un tercio de sus unidades caen bajo la nueva carga fiscal. Esto representa aproximadamente USD $3.000.000 en impuestos anuales adicionales para los propietarios, en un edificio que ya paga USD $3.600.000 en impuestos a la propiedad. El Wall Street Journal informó que muchas de esas unidades pertenecen a LLCs discretas, lo que podría elevar la cifra real si se tratara de propietarios no residentes.

La situación es similar en 220 Central Park South, hogar de Sting y Ken Griffin, el multimillonario que es el objetivo principal del impuesto según el alcalde. Griffin, que posee un departamento valorado en USD $238.000.000 y casi nunca usa, podría enfrentar una factura adicional de USD $1.000.000 al año. En respuesta, Griffin ha amenazado con retirar su fortuna de Nueva York, un movimiento que tendría consecuencias significativas para la economía local.

La respuesta de compradores y corredores

Ante el nuevo escenario, los compradores de pied-à-terre están modificando sus estrategias. Muchos optan por propiedades por debajo de USD $5.000.000, mientras que otros cambian hacia co-ops, una categoría que históricamente fue lenta pero ahora se vuelve atractiva. “El mercado de co-ops es la compra de valor”, afirmó D’Arc, quien ve a personas que antes buscaban condominios ahora explorando co-ops que permiten segundas viviendas.

Las cifras apoyan esta tendencia. En el primer trimestre del año, el precio promedio de reventa de condominios de tres o más dormitorios en Manhattan superó USD $6.700.000, mientras que el mismo tipo de co-op se vendió por USD $3.700.000, muy por debajo del umbral que activa el impuesto. Esto hace que los co-ops, aun con sus reglas restrictivas, sean una opción viable para quienes buscan una residencia secundaria en la ciudad.

Los edificios que logran mantener sus unidades bajo el umbral están viendo un aumento en la demanda. Por ejemplo, en las Residencias Mandarin Oriental en Fifth Avenue, el corredor Peter Zaitzeff afirma que el impuesto ha desviado compradores hacia su edificio. En junio no se firmaron contratos, pero en julio se vendieron dos unidades, ambas por debajo de USD $5.000.000. Zaitzeff destaca que el 95% del inventario restante en el edificio está exento del impuesto, lo que lo convierte en una opción atractiva.

Otro caso es One Wall Street, una conversión residencial de 566 unidades en un rascacielos Art Deco. Su presidenta, Anna Zarro, realizó un estudio y descubrió que casi ningún residente actual se vería afectado por la nueva carga. La oferta del edificio, con un servicio de comodidades de 100.000 pies cuadrados, incluye desde restaurante privado, piscina, gimnasio, hasta espacios de trabajo compartido. Esto lo hace ideal para compradores de segundas residencias que buscan evadir el impuesto.

En el mercado de alquileres, el efecto es aún más marcado. El impuesto está llevando a muchos compradores potenciales a optar por rentas de lujo en lugar de comprar. Caroline Bass, de Corcoran, observa una gran actividad en alquileres de alta gama: personas que habrían comprado ahora deciden alquilar un apartamento de seis cifras. Edificios como 30 Park Place, 56 Leonard y 111 Murray Street, con rentas superiores a USD $20.000 al mes, están viendo movimiento acelerado. Zaitzeff menciona que el ático en el Bellemont, en Madison Avenue, se alquiló por USD $85.000 al mes a principios de julio.

El dilema de Billionaires Row

Las torres de Billionaires Row, símbolos de la opulencia neoyorquina, son las más golpeadas por el impuesto. Mientras que algunos edificios como 432 Park y 220 Central Park South ven caer su atractivo, otros están encontrando formas de adaptarse. La amenaza de Ken Griffin de retirar su fortuna de la ciudad es un recordatorio de que el impuesto podría tener efectos negativos en la inversión local. Griffin, que ya paga USD $837.000 en impuestos a la propiedad por su propiedad, se enfrentaría a un costo adicional de USD $1.000.000 anuales.

Sin embargo, no todos están en contra de la medida. Algunos corredores reconocen que el impuesto ha llevado a compradores hacia propiedades más accesibles, lo que dinamiza segmentos que estaban estancados. Zaitzeff, por ejemplo, admite que el impuesto lo ha beneficiado indirectamente al atraer compradores a su edificio. Pero la mayoría de los expertos coincide en que, en general, representa una pérdida neta para la ciudad. Jason Haber, agente de Compass y cofundador de la Asociación Americana de Bienes Raíces, afirma que la ciudad debería fomentar más transacciones, no menos, porque cada movimiento en el mercado genera impuestos a la propiedad que van al fondo general. “En cambio, este impuesto hace justo lo contrario”, advierte.

La incertidumbre también golpea a los desarrolladores, quienes planifican nuevos proyectos en el centro de la ciudad. Los costos adicionales para los compradores podrían reducir la demanda de unidades de lujo en el futuro, afectando la rentabilidad de futuras torres.

Mientras tanto, la ciudad recauda los primeros fondos del impuesto, pero los analistas cuestionan si los ingresos compensarán la pérdida de actividad económica. Los corredores reportan que muchos clientes están esperando a ver cómo se desarrollan las cosas antes de tomar decisiones, creando un período de estancamiento en el segmento de alta gama.

El mercado de alquiler de lujo se ha convertido en el refugio temporal para quienes no quieren comprometerse a una compra, pero aún desean disfrutar de las mejores direcciones de Manhattan. Aunque el impuesto parece haber encontrado un equilibrio para algunos, la mayoría de los actores del sector lo considera un obstáculo más que una solución.

Consecuencias para la ciudad

La implementación del impuesto pied-à-terre tiene implicaciones más amplias para la economía de Nueva York. La reducción en las ventas de propiedades de lujo significa menos ingresos por impuestos a la propiedad y menos dinero circulando en la ciudad. Los corredores y desarrolladores llaman a una revisión de la medida antes de que cause daños a largo plazo.

Jason Haber insiste en que la ciudad necesita incentivar las transacciones, no desalentarlas. “Si acaso, dada la grave situación del presupuesto de la ciudad, deberíamos estar fomentando más transacciones, no menos”, dijo. La recaudación del impuesto podría quedarse corta frente a la fuga de millonarios y la caída en la actividad comercial.

Los alquileres de lujo, aunque en auge, no generan el mismo nivel de impuestos a la propiedad que las ventas. Además, la salida de capitales, como la amenaza de Ken Griffin, podría tener efectos colaterales en empleos y servicios.

El debate está abierto, y mientras el mercado se adapta, la pregunta sigue en pie: ¿la ciudad sacrificará su atractivo para los ultrarricos por un alivio fiscal a corto plazo? La respuesta se conocerá en los próximos meses, cuando se evalúen los primeros resultados del impuesto.

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